Auteur: David LELONG.
Taux de crédit immobilier en février 2023 : à 2,59 % en moyenne
Bilan du mois de janvier 2023 pour les taux de prêt immobilier : + 25 points de base en un seul mois. Les banques ont profité de la hausse des taux d’usure pour continuer à remonter fortement les taux proposés à leurs clients. Le taux d’intérêt moyen augmente donc à 2.59 %. Cela ne va pas s’arrêter là. La mise à jour mensuelle du taux d’usure va leur permettre des augmentations successives pendant tous les prochains mois.
Il s’agit ni plus ni moins d’un rattrapage en France de ce qui s’est passé dans les autres pays occidentaux avec la flambée de l’inflation. Jusqu’ici les seuils de l’usure empêchaient les établissements prêteurs français d’appliquer d’aussi fortes hausses que ses voisins européens. Les écarts vont peu à peu se combler.
Voici le détail des moyennes sur 15, 20 et 25 ans et une comparaison par rapport à d’autres périodes :
Pour les emprunteurs avec peu d’apport personnel et sur 25 ans, les taux sont à plus de 3.00 % depuis janvier. C’est un niveau qui va rapidement être dépassé par la majorité des demandes de crédit sur 20 ou 25 ans à partir de février 2023.
Au niveau de la durée moyenne, on est toujours à des niveaux très élevés avec 248 mois :
- 268 mois pour acheter un logement neuf
- 256 mois pour acheter un logement ancien
Plus des 2 tiers des prêts se font sur au moins 20 ans alors que cela ne représentait même pas la moitié des dossiers en 2019 par exemple.
On constate que la chute des prêts immobiliers s’amplifie depuis l’été 2022. Nous sommes revenus à des niveaux qui n’ont pas été observés depuis la crise des subprimes en 2009.
Les mises à jour plus fréquentes du taux d’usure devraient permettre de limiter les blocages à ce niveau. Néanmoins, les chiffres du mois de janvier 2023 sont très en deça de ceux de janvier 2022. Nous sommes encore à – 32 % sur le nombre de prêts accordés en comparaison mensuelle (-34.7 % pour la production de crédit).
Sur un trimestre glissant, la chute des demandes de crédit immobilier s’élève à – 41.9 %. Sur une année glissante, le recul est de 23 %.
Obligation de déclaration de vos biens immobiliers avant le 30 juin 2023
En 2023, la taxe d’habitation est supprimée pour toutes les résidences principales. Cela est valable quelles que soient les conditions de revenus des ménages. Cependant, cet impôt local ne va pas disparaître complètement. En effet, les résidences secondaires et les logements vacants sont toujours redevables de la taxe d’habitation.
Afin de mieux identifier ces logements toujours concernés, tous les propriétaires d’un ou plusieurs biens immobiliers en France ont l’obligation de déclarer leurs biens immobiliers sur le site des impôts. Pour cela, vous devez :
- vous rendre sur votre espace personnel sur impots.gouv.fr
- aller dans l’onglet « Biens immobiliers »
- cliquer sur « Gérer mes biens immobiliers »
- suivre la procédure de déclaration
L’administration fiscale a déjà prérempli ces données avec les informations dont elle dispose. Vous devez néanmoins les vérifier et les corriger le cas échéant.
On vous demande notamment qui occupe ce local, sous quel statut (résidence principale, résidence secondaire, local loué, local occupé à titre gratuit, local vacant, etc.), identité des occupants (sauf pour de la location saisonnière) et leur période d’occupation, le loyer mensuel hors charges, etc.
Tout manquement à cette déclaration de vos biens immobiliers avant le 1er juillet 2023, vous expose à un risque d’amende de 150 € par local. Cela concerne 34 millions de propriétaires pour 73 millions de locaux.
Quel impact sur votre capacité d’emprunt ?
D’après nos données historiques, on est passé d’un taux de 1.00 % à un taux de 2.70 % sur 20 ans en moyenne entre janvier 2022 et février 2023, cela réduit fortement votre capacité d’emprunt. En effet, la personne qui se demande combien puis-je emprunter actuellement aura un résultat bien différent en février 2023 par rapport au début d’année dernière.
Voici l’impact d’un tel changement sur votre capacité d’emprunt maximale sur 20 ans :
| Mensualité | Salaire minimum | Capacité d’emprunt en février 2023 (en janvier 2022) | Différence de montant que l’on peut emprunter |
|---|---|---|---|
| 400 € | 1 200 € | 74 115 € (86 976 €) | – 12 861 € |
| 500 € | 1 500 € | 92 644 € (108 720 €) | – 16 076 € |
| 600 € | 1 800 € | 111 172 € (130 464 €) | – 19 292 € |
| 700 € | 2 100 € | 129 701 € (152 208 €) | – 22 507 € |
| 800 € | 2 400 € | 148 230 € (173 953 €) | – 25 723 € |
| 900 € | 2 700 € | 166 759 € (195 697 €) | – 28 938 € |
| 1 000 € | 3 000 € | 185 288 € (217 441 €) | – 32 153 € |
| 1 100 € | 3 300 € | 203 816 € (239 185 €) | – 35 369 € |
| 1 200 € | 3 600 € | 222 345 € (260 929 €) | – 38 584 € |
| 1 300 € | 3 900 € | 240 874 € (282 673 €) | – 41 799 € |
| 1 400 € | 4 200 € | 259 403 € (304 417 €) | – 45 014 € |
| 1 500 € | 4 500 € | 277 932 € (326 161 €) | – 48 229 € |
| 2 000 € | 6 000 € | 370 576 € (434 882 €) |
– 64 306 € |
Pour le dire autrement, la somme que vous pouvez emprunter aujourd’hui avec les taux actuels sur 20 ans est 14.8 % plus basse que ce que vous auriez pu emprunter début 2022. Cela serait encore pire sur 25 ans. Et ce sera le cas pour tous les acheteurs. Autant dire que les prix de l’immobilier devront s’ajuster pour retrouver un marché plus fluide, notamment dans les zones géographiques où la demande sera moins forte que l’offre. Les acquéreurs devront négocier le prix de la maison ou de l’appartement en conséquence de leur diminution de budget.
Un bon taux ne fait pas tout : attention aux autres frais
Vous voulez le taux d’emprunt le plus bas possible pour financer votre achat de maison ou d’appartement. Et c’est bien normal ! Seulement, il n’y a pas que le montant des intérêts de prêt à payer. Il y a d’abord d’autres frais dont il faut tenir compte. Il conviendra également d’essayer de les réduire au maximum :
- Le coût de l’assurance emprunteur est le plus élevé après celui des intérêts. Il représente plusieurs milliers d’euros sur un crédit sur 20 ou 25 ans. Heureusement, la loi Lagarde vous permet de choisir votre contrat d’assurance de prêt immobilier indépendamment de la banque qui vous finance votre projet. Vous pouvez ainsi comparer les assurances emprunteurs et étudier, en fonction des garanties minimales demandées par l’établissement prêteur et les optionnelles que vous désirez, quelle sera la meilleure assurance de prêt immobilier selon votre âge, votre profession, votre type de prêt et le montant du capital emprunté, etc. La loi Lemoine vous permet également de changer bien plus facilement de contrat en cours de remboursement.
- Les frais de garantie de prêt immobilier : vous avez le choix entre une caution mutuelle, une hypothèque, un privilège de prêteur de deniers. Dans notre dossier dédié, vous retrouverez des explications sur chacune de ces solutions pour garantir votre crédit et des détails sur les offres de chaque société de cautionnement mutuel.
- Les frais de dossier : leur montant varie d’un organisme bancaire à un autre. Dans notre page sur ce sujet, nous détaillons le mode de calcul pratiqué dans la plupart des banques en France, quand les payer, etc.
En outre, il faut également examiner d’autres critères avant de choisir la banque avec laquelle vous allez travailler pendant de nombreuses années : est-ce qu’il y a une obligation de domiciliation bancaire de vos revenus ? Pouvez-vous négocier les indemnités de remboursement anticipé ? Quelles sont ses offres pour un compte courant ou des moyens de paiement ? Quel délai de traitement et simplicité d’usage ? Etc. Des éléments auxquels on ne pense pas au moment de choisir son crédit mais qui peuvent avoir une grande importance pour les années à venir.
Tendance d’évolution des taux de prêt immobilier en 2023
Jusqu’où monteront les taux de crédit immobilier en 2023 ? C’est la question que beaucoup de particuliers qui veulent acheter ou des professionnels du secteur se pose. Il y a de nombreux paramètres qui entrent en jeu.
Pour commencer, il faut voir comment va évoluer l’inflation dans les semaines et mois à venir. Va-t-elle rester trop élevée ou commencer à ralentir ? C’est toute la question.
Quel sera le comportement de la banque centrale européenne (BCE) selon tel ou tel scénario ? Pour le moment, on s’attend à de nouvelles augmentations des principaux taux directeurs et donc à une poursuite de la hausse des taux de crédit immobilier.
En outre, le relèvement plus régulier du taux d’usure pourrait permettre aux banques de rattraper les hausses de taux qu’elles n’ont pas pu appliquer jusque-là. Le taux immobilier moyen devrait rapidement atteindre les 3.00 %. Qu’en sera-t-il ensuite ?
Si l’on compare les écarts historiques entre le niveau de l’OAT 10 ans de la France et le taux de crédit immobilier moyen, ce dernier devrait être au moins 70 points de base au-dessus, plus généralement autour de 100 à 120 points de base de plus. Or actuellement, l’OAT 10 ans de la France est d’environ 2.75 %
Les taux immobiliers devraient donc plutôt se situer entre 3.50 et 4.00 %. Les augmentations ne devraient donc pas s’arrêter dans les mois à venir.
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